2016年8月31日水曜日

斜面の土地の杭と基礎

斜面の土地で引き合いが幾つかあり、リクエストで杭と基礎までの見積もりをとってみることにしました。

杭はちょうどある杭屋さんからコンタクトがあったので、いろいろ話を聞いて見積もりをそこに取ってみました。
周辺地盤の情報を杭屋さんがもっており、現場もみてもらって杭打ち機の搬入まで確認してもらっています。(道路より下がった地盤までのラフタークレーン搬入までみてあります)

この杭屋さんがとても良かった。知識も豊富でいろいろ提案もしてもらえて見積もりも安かった。
斜面に8mの鋼管杭を25本打つという内容ではかなりお得です。

家の荷重は岩盤から25本の杭で支えられるという形になります。

その杭の上に施工する基礎構造は知り合いの工務店に頼んでいます。基礎形状によって金額は変わるので概算ですが、そこそこ多めに見積もっています。
ガードレールを外して処分したり役所に申請したりする費用もみています。

上記まで全て含んで530万ちょいという見積でした。
これで基礎まで出来ている状態なので、建物はこの先土台から上の金額になります。

土地代から考えるとかなりお得な家になると思います。


2016年7月8日金曜日

キラリな土地、情報その2

空がいっぱい見えます。

大きな道路からちょっと入った閑静な土地です。

車はOK。でも住人以外は入ってきません。

さて敷地を写真に撮ってきました。今は鬱蒼とした茂みになっていますが、眺めはやはり良いですね。抜群の眺望と空がいっぱい見えます。

下の方には大きな木が生えてますが、建築にはおそらく邪魔にならない位置だと思われるので、枝打ちしてこざっぱりカットすれば、良いシンボルツリーになると思います。

大通りからはちょっと入って、車も人も住民以外は侵入しない道路なので閑静な環境です。
上手に設計すれば、眺めが良くてプライバシーも保てるいい家になると思います。

場所は協和発酵の工場の近くになります。
道路と設備を調査して、物件情報出します。事前にお知りになりたい方はお問い合わせください。



2016年7月1日金曜日

さていよいよ土地情報が公開されます

小田急町田駅から徒歩なら20分ちょい。バスはガンガン出てます。
ちょっと歩くとは言えそこは町田。付近には徒歩数分以内にコンビニ、大規模なショッピングセンター、レンタルビデオ店、病院等々があってとても便利です。

斜面にも安全な家を建てるというのは、ボーリング調査をして岩盤まで届く杭を何十本か入れることで可能になります。
擁壁のある造成地に建ってる家をよく見かけますが、擁壁は土を嵩上げしてるだけで家自体は結局杭を入れてその上に載せています。
新しい擁壁の土地は土が緩いので、逆に杭を入れないと危険です。

ボーリング調査で50万、杭で数百万、スラブで数百万、と多めにみても700~900万もあれば基礎まで作ってお釣りがくると予想。(そんなにかからんだろうという意味で) ※追記があります。

土地代はそれを考えても格安の900万円です。

建物のイメージを3Dモデルにしてみました。


追記
杭と基礎の見積もりをとりました。杭から基礎までで530万とちょっと。基礎は形状次第で多少変わる概算ですが、杭は8mの深さの鋼管杭を25本打つというわりと正確な見積もりです。








 データ   第一種低層住居専用地域
         建ぺい率40% 容積率80%
        防火・準防火指定なし
        高さの最高限度10m
        敷地面積 148㎡
        前面道路 2項道路
    
        アットホーム 

2016年6月20日月曜日

ちょっと難あり(斜面)、でも調理次第でキラリと光る土地に家を建てませんか?

敷地とラフな計画案

右側のコンテンツ「難あり転じて福と成す土地情報」をクリックすると最新の記事が見れます。

これは実際にこの土地の持ち主さんから、施主さんいませんかー?というお話です。
私のサイト経由でご相談をいただきました。

世の中にやや難あり、という土地はよくあります。ですが、逆にそこをうまく料理すると海原雄山も大満足(かな笑)という美食に生まれ変わる美点に変わる場合もあります。

斜面の土地はその一つです。
こんなんとこに建つんかいなー、という場所に名建築があることが多いです。

私も二軒ほど斜面の土地で建てさせていただいた事がありますが、眺めが良くてプライバシーが保てていい家になったと喜んでいただきました。

さて、この土地ですが小田急町田駅から徒歩25分(google先生調べ)です。
25分は若干歩きますが、なんせ町田はいまや大都会です。駅近は騒々しいです。
バスだと15分です。病院、コンビニ、市民球場が近くにあり利便性は悪くないと思います。
ここは設計次第で良い家が建ちます。

計画案は一案ですが、構造事務所と相談してこれならいけるという裏付けはあります。
敷地の左右には同じような家が建っています。

斜面ゆえの建築費ですが、草刈り・敷地の測量・ボーリング調査・杭・基礎RC構造までで1000万あれば足りるだろうと過去のデータから考えています。
あと、基礎から上の部分は木造で普通に考えていいと思います。

で土地の値段ですが、売主さんはこの土地を気に入って有効利用して良い家を建てようとお考えの施主さんであれば、上記を考えても充分なメリットがあるお値段で良いとおっしゃってます。

つまり、普通の敷地を買って注文建築を建てるよりはかなりお安くなる方向です。
まだ正式に不動産情報に載せる前で準備中なので詳しくは書けませんが、ある程度話し合いでご相談できます。
もちろん建築の設計は最初から私がサポートします。(依頼していただけるのでしたら)
不動産の取引そのものは仲間の不動産会社が行います。

特殊な土地なのですが、それを好んで建築家で建てようってお考えになる方にはお薦めです。
今週末には、この土地を見てきますのでリポートを上げます。
グーグルアースで見る限りお隣も同じような構造で閑静な緑の中に建っているようです。
ご興味ある方は、ご連絡ください。



告知!
調理次第でキラリと光そうなちょっと難ありの土地情報をお知らせください。
そんな土地に家を建てたいという方とマッチングしたいと思います。

また、中古住宅でも結構です。住み替えしたいけどこの家は古いから壊さないと売れないかな、という方と、ビフォー・アフターのように大規模改修して費用を抑えた家づくりをしたい、そんなマッチングもできればと思っています。


http://office-ew.com/menu/contact/


(不動産取引 クラリティ・ワークス  神奈川県知事(2)第25482号)

2016年6月7日火曜日

しろあり(2)

しろありは家には厄介なものですが、自然界には必要な生き物です。
しろありが倒木や枯れ木、落ちた大きな枝を食べてくれ、食べたしろありが他の生き物の餌になる為に自然が循環していきます。
しろありがいなければ腐朽菌だけでは処理しきれず、いつまでもそれらが残ってしまいます。
ですので、しろありは何処にでもいます。
家には寄せ付けないようにしなければいけませんが、無闇に駆除するのもよくありません。
ベイトシステムなどの駆除方法は家以外のしろありも駆除してしまうので使い方に注意が必要です。


以前リノベーションの為に柱だけにした家の写真を添付します。
このように土台はおろか筋交いや柱までも浮いた状態になっていました。
リノベーションは何件もやっていますが、乾いている場所は築年数が経っていても意外に大丈夫です。
しかし、雨漏りや水漏れは家の大敵です。一旦濡れる状態が続くようになると途端に被害が広まります。
ここも雨漏りがしていた所でしろありが巣食っていました。
風呂場廻りも昔は防水がきちんとしていなかったので土台がやられている事が多いです。

新築するときの対策ですが、一番重要なのは雨漏り水漏れをおこさないことです。
風呂場廻りの防水や屋根・外壁・窓廻りの雨仕舞をきちんと設計・施工することは重要です。
意外な盲点に換気口廻りがあります。換気口廻りのシールは電気屋さんが行う事が多く、シールが甘くて雨漏りしてた事があります。
また、床下は点検できない場所がないように設計する必要もあります。点検口を複数つけて行けない場所がないようにします。
しろありの蟻通の発見や駆除、水漏れの発見には床下に潜れることが大事です。
ベタ基礎はある程度寄せ付けない効果はありますが、立上りの打継部から侵入したりもするので打継部に水の侵入防止も兼ねて止水板を私は入れます。

建築基準法では防腐防蟻剤を地上から1m以下の構造体に塗るように決められています。
しかし、今までの防腐防蟻剤は揮発性の農薬系のもので数年もすれば効果がなくなってしまいます。
一度、建てた家にもう一度防腐防蟻剤を施工するのは難しいです。
また、揮発性なのであまり人体には良くないです。
以前はクロルピリホスというシックハウスの原因になるものが使われていましたが、今は禁止になっていますが。

それで最近は、ホウ酸塩で処理することが認められて使われるようになってきました。
ホウ酸塩は、塩という名前のとおり水に溶ける鉱物で自然界に普通に存在するものです。
塩なので水に溶かして噴霧するだけで、あとは半永久的に材木に残って効果を発揮します。
ホウ酸というと人体への害を心配する方もいらっしゃいますが、半数致死量は食塩と同じと言われています。
毒性はそれくらい薄いので、昔は消毒薬や目薬や食品保存剤として使われていたくらいです。
ただ、食塩と違って味がなく匂いもなく水によく溶けるので大量摂取事故が時折起こったそうです。
それで食品や薬品には使われなくなりました。
毒性は腎臓がある哺乳類には薄いのですが、昆虫にはよく効きます。
ただし、それも揮発性はないので食べない限り上を歩いても無害です。
人間が柱を害があるほど大量に齧ることはないので危険性はゼロと言っていいです。

処理する部位は法律では地上1m以下となっていますが、家全体に処理することをお勧めします。
と言うのも、最近外来のアメリカカンザイシロアリというのが入ってきていて、彼らは日本のしろありと違って地中からではなく飛んできて軒からとりつくからです。
カンザイシロアリはとりつかれると家全体の燻煙処置などで駆除するしかないのですが、日本では一般的な駆除方法ではなくノウハウをもつ業者さんが少ないです。
カンザイシロアリの被害の進行は地中に巣がある日本のしろありより遅いので放置される事が多く、近隣に広がってしまう被害が見られます。
関東でも何箇所かそうした集中被害を受けてる地域が確認されています。

しろあり対策は家全体の設計と施工をきちんとすることと、ホウ酸処理をすることが大事だと思います。

2016年3月9日水曜日

金物工法をオススメするワケ

金物工法(ドリフトピン工法)とは


最初っから説明します。


1 木造よりコンクリートのほうが強いんでしょう?

   強いです
   強いんじゃないかな
   たぶん強いと思う
   でもちょっと覚悟はしておけ

   コンクリートは強さを計算して作ることを要求される工法です。
   ですから、必要な強さをその建物に計算して持たせるわけです。
   それを超える力が加われば当然壊れます。施工ミスも要因ですが。


2 木造でも在来工法より2×4のほうが強いんでしょ?

   上記と同じです。2×4も強さを計算して作る工法です。
   計算された強さを超える力が加われば壊れます。
   ものすごくざっくりした説明ですが本論とは別なのであしからず。

3 じゃ、在来工法は計算しないの?

   します。でもかなりこれまでは曖昧で基準も緩かったです。
   今でも確認申請上は「建築士の設計なら当然計算してるよね?」だから審査しませんって
   事になってて木造2階建ての構造強度は確認申請ではスルーです。
   確認申請は建築士がすることになっていますが、代理で出してる場合が多く
   実態は責任をもった建築士が不在の事も多いです。(監理はなおさら)

   計算そのものは、最近ではきちんとした計算方法が決まってそれに沿って
   設計すれば2×4に劣りません。
   
   古民家などの伝統工法ではあまりにそこに働くメカニズムが複雑で正式な計算方法が
   確立されていません。ですので上記の規定によって「確かめてるよね?」って
   言うだけで内容は確認申請ではスルーです。
   ですので個々の設計者の知識と技量で強度が決まります。

4 木は弱いの?

   材料単体で言えば木は大変強い材料です。
   強度は、圧縮・引張・曲げ の三種類で判断しますが、圧縮と引張は非常に強いです。

   特に引張は強く、引張耐力ゼロのコンクリートが鉄筋でそれを補ってるのに比べれば
   格段に強いです。

   割り箸を縦にして、上下に押しても引っ張っても壊せないですよね。
   ただし、横からの力には弱いです。割り箸を横から折るのは簡単ですね。

   しかし、それも断面積(太さ)次第です。太くなれば格段に強くなります。
   家では横に使うのは梁ですが、太い木が昨今ではとれなくなってきてます。
   そういう場合には、太い梁にだけ集成材を使います。

   このように材料としての木は非常に強いのです。

5 じゃ、在来工法の何が問題なの?

   3のようなきちんと計算していないのは別問題として。
   梁と柱を組み合わす工法においては、そのジョイント部の強度が一番重要になります。

   大事なのでもう一回書きます。「ジョイント部の強度が建物強度のすべて」です。
   コンクリート造でも重量鉄骨造でも同じ事が言えます。
   そして、コンクリートや重量鉄骨ではジョイント部を剛接合といって強固な接合に
   することができるのですが、木造ではピン接合といって耐力なしを前提にした接合
   として扱います。

6 ジョイント部にはどんな力がかかるの?

   ジョイント部には地震の時に二つの力がかかります。

    a 建物を横から揺さぶられる事でジョイント部がナナメに変形していく力
    b 柱と梁が引っ張られて抜けてしまう力

    aに関しては周知されている力です。木造在来工法ではジョイント部に耐力は
    見込みません。
    鉄骨やコンクリートのように剛接合にする方法がこれまで無かったからです。

    最近の一部の金物工法では、剛接合にできるようになってきましたが、それはあくまで
    特殊な工法として分類されるので在来工法ではありません。

    古民家のような「非常に」太い柱と梁で構成される場合は、ジョイント部に「ある程度」
    の耐力を見込めますが、その内容が複雑すぎて一般化された計算方法がありません。

    耐力ゼロをどのように補強するかというと、筋交いや構造用合板などの面材での補強です。
    筋交い等を作ることで、ジョイント部にナナメの変形が起こる力が加わる事自体を防ぐわけです。

7 bの力ってどうやって防ぐの?

    ここいらが今回のお話のキモです。
    この力をきちんと計算するようになったのはここ10年くらいです。
    この力を専門用語ではN値と表現します。

    現在は在来工法ではプレカットと言って、工場で組み合わせる仕口を加工してくるのですが
    単純に作ってるのでこの仕口では引き抜く力に対抗できません。
    ですので、外付けの金物で補強するのです。すべてのジョイント部にN値に合わせた補強金物を
    選択して大工さんが後付で横から施工するのです。
    これらはコーナー金物やホールダウン金物と言って、その選択と施工は重要です。

    木造の在来工法では、釘や金物が重要な耐力要素なのです。

8 釘や補強金物がない方がいい木造なの?

    ジョイント部を複雑に加工して抜けにくくした仕口は古来からの大工さんの技でした。
    それを使った伝統工法を礼賛する人も多いですが、それには条件があります。

    それは古民家のような「非常に」太い柱と梁があって初めて可能なことなのです。
    柱に仕口が入るホゾ穴を設けると、柱がその分削られます。
    これを断面欠損と言います。
    4を思いだして下さい。木は太さによって横からの力に耐えるのです。
    断面欠損があるとその欠損分だけ柱は実質細くなります。

    現在の在来工法では柱の太さは10.5cmから12cmが通常で、一部13.5cmというのでも稀です。
    古民家の柱・梁とはサイズがまるで違います。

    これでは大きな断面欠損に耐えられません。ですのでプレカットでは単純な仕口に留めます。
    この程度でさえ10.5cm角の柱では、欠損部を大工さんが持って持ち上げたらポッキリ
    折れてしまった、という話は普通にあります。

    伝統工法はそれだけ太い柱と梁があって可能な工法なので、在来工法とごっちゃにしては
    いけません。古民家の柱(大黒柱)や梁が太いのは断面欠損を補う為で、太さで支えて
    いるわけではないのです。

9 金属は錆びるでしょ?

    2×4工法は釘を使いますが、欧米では100年経ってる家もざらです。環境も高温多湿の地域
    もあります。その程度で釘が腐っていてはありえない話です。
    木に埋め込まれた金属は保護されますし、メッキの技術も近年進歩しています。
    そもそも、釘が濡れるような雨漏り・結露状態では木がもちません。
    そんな状態ならメンテナンスのほうが先ですね。

    また、古来の日本で金物が使われなかったのは大変高価だったという側面も大きいです。
    金属を人の目に触れない場所に使うなど、貴金属を屋根裏に使うぐらい「もったいない」
    使い方だったのではないでしょうか。
    清水寺は建立時は国家プロジェクトで資金が潤沢だったそうです。
    ですので、清水寺では当時から一部に金物補強が使われていて、現在でも当時の金物が
    きちんと役目を果たしているそうです。

10 で、なんで金物工法(ドリフトピン工法)がオススメなの?

    ようやくここまできました。ε=( ̄。 ̄;)フゥ

    ① 単純に強い
    ② 断面欠損があまりない
    ③ 施工ミスがない
    ④ コンパクトで目立たない
    ⑤ でもお高いんでしょ?(安くなりました)

    ① 受け金物とドリフトピンは肉厚の金属でできており、がっちりメッキ&塗装されています。
      耐久性が高く引き抜きにも強固に耐えます。その辺にほっといても雨ざらしじゃ無い限り
      100年でも平気でしょう。
      計算上aの耐力は見込んでないですが、おそらく結構あります。
      なぜなら、この形式で剛接合になる製品もあって、それとの違いは工法認定を受けて
      いる内容をクリアしてるかどうかの違いでしかないからです。
      ジョイント部が建物の要です。要を外付けの金物で後施工するより安心です。
      結局金物が強さの要なのだったら強いほうがいいです。

    ② 断面欠損は構造材にとって弱点になります。
       ボルト穴だけで欠損が済むのは大きなメリットです。

    ③ 施工ミスは多少は避けられない問題です。(無くて7トラブルくらいが普通です)
      建築は 現場施工・手作業・一品生産 の成果です。工業製品と一緒にしてはいけません。
      工業製品は、試作品も作った上での工場生産の大量生産品です。まったく違う生産過程です。

      職人の技術、現場監督の技量、設計者の監理、そういった人手をかけてこそまともに
      出来上がるのです。人件費の固まりが建築です。

      aの耐力は今では筋交いや構造用合板、その他でいくらでも強くできます。
      しかし、そうするとbの値(N値/引き抜き力)もどんどん大きくなります。
      各ジョイントごとにN値を出して、それに見合った金物を選択し、それを全部きちんと大工さん
      に施工してもらうのは結構複雑な作業で施工ミスの温床です。
      N値を出す場所は各階の柱の数(さらに柱の上下のヵ所)だけあるのです。
      はっきり言ってまともにやってない所あるでしょう。
      出来てしまえば見えないし、地震で被害があってもわからないです。

      金物工法(ドリフトピン工法)は、設計段階でN値に見合った金物をチョイスして、プレカット
      工場でセットしてしまいます。これなら間違えようがないです。
      どのみちプレカットが主流なのですから、大工さんの出番は金物をせこせこ取り付けするより
      はもっと創造的な所でお願いしたいです。

    ④ この金物はほとんど木の中に埋め込まれるので、現しで使っても外付け金物が出っ張るような
      ことはありません。
      壁の中でも余計な邪魔者がないので、筋交い金物と干渉しません。
      
    ⑤ 私が通常の外付け金物での在来工法と金物工法でのプレカット材の見積もりを両方とった所
      延床30坪弱の家で、前者が200万円弱、後者で210万円でした。(杉無垢材での構造材含む)
      つまり10万円ちょっとの違いしか無かったのです。
      頼む所や内容でも変わるでしょうから、場合によってはもう少し高いかもしれません。

      しかし、考えて頂きたいのは総額で2500万円の家でも構造材というもっとも重要で材料の
      大半をしめる部分の費用がそれくらいでしかないということです。
      人間で言えば骨格です。そこを僅かにケチって浮いた金でソファを革張りにして、例えて
      言えば、将来に家が骨粗相症になるかもしれないのと何十年経っても丈夫でいる
      のとどちらをとりますか?
      という事を言いたいのです。

11 デメリットはないの?

    一つ上げると、構造材に集成材を使う事がデフォルトだったりする事です。
    さらには工務店が限られたり特殊な計算が必要だったりする工法もあります。

    まず、構造材は無垢材が一番良いです。集成材は大きな梁が必要なところだけ使えばよいです。
    と言うのも、柱は前述したとおり垂直の力を支える分にはさほど大きな耐力いりません。
    集成材である必要は全く無いばかりか、最近流通してるホワイトウッド集成という柱は、もともと
    構造材には向かない木を加工したもので、当初の耐力がどれくらいもつか未知数です。
    安さだけで売られてますが、構造材の値段が前述のような中で僅かにケチる必要は全くないです。
    (棟数をたくさん発注する建売屋にはメリットあるかもしれませんが)

    ちなみに梁もそうです。ヤング係数という曲げ耐力が重要になるのはスパンの飛んだ梁だけで
    そこだけマツの国産集成材を使えば良いのです。
    集成材は輸入材がほとんどなので、国産の木を使うという意味でも無垢材が良いです。

    ほんとは無垢材でもいくつかの金物工法は使えます。
    なぜ集成材を押すかというと、無垢材は多少暴れたり割れたりするからです。
    きちんとした乾燥材ならそう大きくは暴れませんし、多少暴れても丁寧に施工すれば
    問題なく金物は収まります。
    プレカットメーカーは、そうした事ができないレベルの工務店にも水準をあわせなくてはいけない
    ので、問題が少ない集成材を使わせてるような気がします。

    私のつきあいのあるプレカット、製材所は無垢材でもちゃんと出してくれます。
    どの工務店を選んでもそれは使えます。無垢材の銘柄指定(富士北山も含め)もできます。
    ですのでそのようなデメリットはありません。



ぜひ金物工法(ドリフトピン工法)の良さを知ってほしいと思います。

2014年3月4日火曜日

HPの表示異常

HPの表示がおかしくなってます。

また攻撃されたか!と思ったんですが、サーバー会社のほうで機器を更新していたのでその影響かもしれないと思って問い合わせ中。

以前は全部作り直しになったけど今度は勘弁してほしいわ (T_T)

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やっぱ機器更新の影響でした。容量増大は嬉しいけど。
.htaccessをいじったら直りました。乗っ取りじゃなくて良かった良かった。